Sistem Finansial Pada Industri Konstruksi

Sistem Finansial Pada Industri Konstruksi

Finansial manajemen adalah proses untuk memperoleh dan mengelola sumber daya keuangan pada proyek, terutama pada penghasilan (revenue) dari sumber daya tersebut, dan menganalisa atau updating arus kas (cash flow) untuk proyek konstruksi yang lebih dari sekedar pengelolaan biaya.

Sistem Finansial Manajemen Pada Industri Konstruksi

Finansial manajemen ---> Suatu cara memanfaatkan resources finansial yang terdiri dari aset bergerak dan aset tidak bergerak.

Aset tidak bergerak : building, lahan

Aset bergerak : Equipment. Aset bergerak lainnya yang bisa dipindah tangankan : obligasi, saham.

Contoh kasus: melakukan bid pada project besar, apa beberapa pertanyaan yang mesti di kaji.

Apakah cukup kemampuan finansialnya?, karena project besar, besar pula biaya bidnya.

Apakah bisa perusahaan mendapat pinjaman?

Apakah harus membayar subkontraktor?

Apakah peralatan harus di beli, atau di sewa saja? Kalau membeli peralatan konsekuensinya besar, dan bagaimana pendanaannya?. Kalau di sewa, di mana supplier untuk menyewa alat ?

Berapa profit, atau mark up nya dan overhead?

Mengapa finansial management untuk industri konstruksi berbeda dengan finansial management pada industri manufaktur?

·         Sistem produksi pada industri konstruksi bersifat decentraliasi tergantung keberadaan proyeknya dimana. Sedangkan manufaktur tergantung pabriknya ada dimana.

·         Payment term, pembayaran berdasarkan progress. Sedangkan industri manufaktur menjual barang jadi.

·         Heavy use of subkontraktor: banyak bergantung pada subkonstraktor. Bahkan ada rencana peraturan dari pemerintah bahwa semua project pemerintah harus di tangani subkonstraktor. Artinya main kontraktor tidak dizinkan mengerjakan sendiri.  Maksud pemerintah agar, bisnis subkontraktor di Indonesia menjadi hidup. Namun kebijakan ini pendekatannya kurang pas, karena akan berdampak rendahnya margin yang di dapatkan mainkontraktor, ada kemungkinan main kontraktor akan menekan harga pada subkontraktor yang justru berdampak pada turunnya kualitas bangunan, dan berdampak juga pada pemerintah selaku owner yang mana value yang diinginkan dari bangunan tersebut tidak tercapai.

Tugas-tugas Construction Manajement

1.        Melakukan Accounting

2.       Mengelola Cost dan Profit

3.       Mengelola Aliran Tunai

4.      Mengambil keputusan pada level project maupun perusahaan

Accounting for Financial Resource:

·         Memastikan biaya-biaya project maupun general overhead, terpantau secara akurat melalui sistem pembukuan yang benar

·         Memastikan bahwa sistem untuk pembukuan proyek sudah di set up dengan benar dan berfungsi dengan baik

·         Membuat proyeksi kebutuhan-kebutuhan, paling tidak sampai project selesai.

·         Memastikan bahwa anggaran yang sudah disediakan tapi belum ditagihkan, meski belum di tagih tapi sudah masuk dalam perkiraan ke depan. Karena sebagai kontraktor, kebanyakan membeli supply, tergantung bagaimana perjanjian (unbilled)

·         Memastikan setiap project apakah under or over billed.

·         Memastikan finansial statement dibuat terutama pada level perusahaan. Mereview finansial statement bahwa finansial structur atau  struktur keuangan dari perusahana itu sesuai dengan the rest of industry. Harus bisa juga mengantisipasi krisis-krisis finansial apa saja yang mungkin muncul. Karena suatu project bisa saja mandek karena cashflow tidak terpantau.

Managing Cost and Profit

Fungsi dari mengatur biaya dan keuntungan adalah:

·         Mengontrol project dan profitability perusahaan. Mengontrol apakah pengeluaran yang terjadi masih profitable atau tidak.

·         Setting markup burden

·         Melacak dan mengembangkan overhead budget

·         Setting minimum profit margin. Karena ini merupakan suatu strategi. Ada sebagian yang memasang sedikit profit saja untuk menjaga hubungan jangka panjang dengan clientnya agar di dapatkan repeat order

·         Analyzing profitability : menganalisis masing-masing bidang.

·         Monitoring profitability. Untuk proyek-proyek pemerintah memiliki profitability yang sudah di tentukan, jadi tidak dapat mendapat profit besar.

Mengelola Aliran Tunai

Alirah tunai adalah penggambaran jumlah cash masuk (penerimaan kas) dan jumlah cash keluar (pengeluaran kas) dalam suau periode tertentu. Cash flow adalah arus kas yang masuk dan arus yang keluar perusahaan.. Cash flow terdiri atas anggaran kas masuk (cash in) dan anggaran kas keluar (cash out). Cash in adalah semua penerimaan kontraktor berupa uang muka, angsuran pembayaran dan pembayaran jaminan pemeliharaan. Cash out adalah pengeluaran yang harus dilakukan oleh kontraktor seperti biaya material, upah tenaga kerja, peralatan, overhead, dan lain-lain. Pada perhitungan cash flow, penerimaan-penerimaan tunai yang terus bertambah bertanda positif, sedangkan pembayaran-pembayaran tunai yang terus meningkat bertanda negatif sehingga rumus dasarnya adalah sebagai berikut:

CASHFLOW= CASH IN – CASH OUT

Cash Flow dapat digambarkan sebagai suatu prediksi pembayaran. Cash flow proyek yang baik adalah cash flow yang dapat mendanai pembiayaan proyek secara mandiri dan dapat menjaga arus dananya agar tidak menghasilkan saldo yang negatif.

Fungsi mengelola Aliran Tunai Adalah

·         Memanfaatkan in-house labor dan subcontractor cash available.

·         Memastikan perusahaan memiliki uang cash yang cukup untuk project yang di tangani. Di saat tender perusahaan juga mesti menyampaikan sisa kekayaan, karena hal ini menjadi pertimbangan dalam prakualifikasi oleh pemilik proyek.

·         Menyiapkan proyeksi pajak penghasilan.

·         Mengupdate aliran tahunan atau Rencana Kerja Perusahaan tahunan

·         Menyusun pendanaan untuk memenuhi kebutuhan perusahaan misal dengan pinjaman atau menjual saham perusahaan.

Membuat Keputusan Finansial

·         Memutuskan peralatan apa yang mesti di beli perusahaan.

·         Memutuskkan investasi dimana dari resource yang terbatas ini, ingin invest yang mana saja.

Jika melihat secara system  (pendekatan secara system):

Input	Process	Output
·         Strategic plan dan informasi finansial dan ekonomi. Rencana jangka perusahaan. ·         Informasi internal funding: Short term (1 tahun), Medium term (3 tahun), Long term ·         External funding: Dari Bank, dan produk keuangan lainnya. ·         Current activities (kegiatan yang sedang berjalan)	·      Menetapkan prioritas ·      Evaluasi kebutuhan Dan penggunaan ·      Mencari dukungan keuangan ex: Bank A, Bank B, Bank C, menjual saham. ·      Alternatif ini mesti di negosiasikan ·      Alokasikan dana yang terkumpul	Kinerja finansial di perusahaan. Diukur dari: ·          Berapa utang, cash, aset ·          Profit target apa tercapai atau tidak ·          Budget and alocation

Tujuan Sistem Finansial

Menjamin bahwa jumlah “finance” yang dibutuhkan dalam bentuk dan campuran (mix) yang memadai tersedia pada saat dibutuhkan untuk menghasilkan operasi organisasi yang paling efisien dan mampu mengendalikan pemanfaatannya untuk menjamin efektifitasnya

Hubungan upaya mengurangi risiko dengan marginal profit

Pengurangan resiko, misal menggunakan asuransi atau subkon. Semakin besar tingkat pengurangan resiko, marginal benefit makin sedikit. Titik optimum berada pa perpotongan marginal benefit dan marginal cost.

Skema

Selalu ada periode cashflow negatif. Jika mendanai dengan medium long term finance, beban perusahaan tidak begitu besar. Tapi pakai short term finance akan lebih besar. Harapannya di akhir periode sudah bisa tercover.

Finansial Modelling

Financial Modeling merupakan keahlian merumuskan permasalahan bisnis yang kompleks menjadi suatu gambaran yang terukur, fleksibel, dan komprehensif. Keahlian ini terwujud dalam kemampuan menyusun model keuangan yang bisa menyesuaikan dengan ketidakpastian variable-variabel ekonomi dan bisnis.

Bentuk finansial Modelling yang secara umum sering digunakan adalah:

Pengusaha mendapatkan pinjaman dan penjualan aset untuk memulai bisnis, sehingga perusahaan memiliki cash. Cash di bayarkan untuk membayar raw material, membayar utang dang menghasilkan barang berupa stock, WIP, stock. Produk tersebut dijual dan di dapatkan uang cash, uang cash tersebut di bayarkan untuk pembayaran hutang, ada juga untuk melakukan invest.

Sedangkan di Industri konstruksi skema modelling yang digunakan adalah:

Pemilik usaha meletakan modal baik dari sumber keuangannya sendiri atau meminjam dari bank, atau menjual saham sehingga menghasilkan berupa cash, uang tersebut digunakan untuk membeli aset berupa alat-alat, membeli material, dan membayar upah ataupun ongkos, membayar subkon dan supplier, untuk membuat bangunan. Mesin, material digunakan untuk melakukan produksi, sehingga terjadi progress konstruksi. Pada konteks konstruksi tidak ada istilah stock. Ketika proyek mencapai prestasi kerja tertentu misal 20%, kontraktor mengclaim capaian kerjanya ke pada owner, owner mengecek progress tersebut dan melakukan pembayaran. Lalu uang tersebut masuk lagi ke dana tersedia digunakan untuk membayar cicilan tagihan pada bank, sebagai untuk membayar pajak, sebagian di berikan kepada pemilik sebagai dividen dan sebagian di invest, sebagiannya dipakai kembali untuk melakukan siklus produksi, membayar upah, membeli material, membayar subkon dsb, hingga proyek selesai pada progress 100% dan di bayar 100%. Peralatan yang mengalami depresiasi ada yang mesti dirawat dan di ganti.

General Accounting

General Ledger: pencatatan dari akuntansi-akuntansi dari suatu urusan secara prinsip “double enty bookeeping”. Mencatat uang masuk dari mana uangnya, dan uang keluar untuk apa uangnya di keluarkan.

Yang masuk kedalam account itu baik itu curent asset (uang tunai), fix asset (tidak bisa, langsung dijadikan uang, contoh gedung), hutang, revenue, expense ----> konsekuensi nya gain (revenue – expense)

Accounting General Ledger Chart of Accounts

The separate accounts that are posted in journals are known as the general ledger (GL) chart of accounts

The GL accounts usually have 5 main categories.

·         Assets

·         Liabilities

·         Equity

·         Income

·         Expense

Within each main category, there are sub accounts. As an example, the sub accounts for assets might consist of:

·         Cash

·         Inventory

·         Equipment

·         Accounts Receivable

·         Furniture

·         Vehicles

Fungsi dan Tipe Jurnal Accounting

Jurnal akuntansi digunakan sebagai potret transaksi keuangan bisnis.

Tipe jurnal dan fungsinya.:

Jurnal Penjualan - digunakan untuk mencatat semua aktivitas penjualan untuk bisnis. Biasanya posting jurnal penjualan diambil dari faktur yang ditulis untuk penjualan pelanggan.

Purchase Journal - digunakan untuk pembelian yang dilakukan dari vendor dan pemasok dengan persyaratan kredit terbuka. Biasanya jurnal pembelian diambil dari faktur vendor dan pemasok. Pembelian diposting dengan kredit (kenaikan) ke hutang dan debit ke aset atau biaya.

Jurnal Penerimaan Kas - digunakan untuk semua uang yang diambil. Kas biasanya didebit (bertambah) dan akun lain seperti piutang biasanya dikreditkan.

Jurnal Pencairan Tunai - atau check register digunakan untuk berbagai pembayaran. Uang tunai dikreditkan (dikurangi) dan akun lain seperti utang didebit, meskipun ada beberapa pengecualian terhadap aturan tersebut.

General Journal - digunakan untuk transaksi lain-lain yang tidak ditanggung oleh jurnal lain. Jurnal umum lebih umum digunakan untuk penyesuaian akhir bulan

Financial Statement

Laporan keuangan memungkinkan bisnis untuk berhenti tepat waktu dan mengambil potretdari seberapa baik kinerja perusahaan. Laporan kinerja perusahaan ini biasanya diselesaikan dalam beberapa hari setelah akhir setiap bulan. Setiap laporan keuangan menunjukkan berbagai aspek operasi perusahaan. Bersama-sama, ketiga pernyataan penting ini membantu wirausahawan membuat keputusan penting untuk kesehatan keuangan bisnis.

Ada 3 macam finansial statement. Ketiga statement ini membantu pengusaha mengecheck kesehatan finansial dari suatu usaha.

1.        Balance Sheet --> meggambarkan potret finansial perusahaan saat itu.

Neraca adalah laporan keuangan yang melaporkan kekayaan bersih perusahaan atau ekuitas pemilik. Untuk perusahaan publik yang lebih besar, ini juga menunjukkan ekuitas pemegang saham.

Neraca dibagi menjadi dua bagian dan setiap bagian harus menyeimbangkan:

aset bisnis dan kewajiban dan ekuitas pemilik. Rumus berikut adalah contoh sederhana tentang apa yang membentuk neraca.

Aset - Kewajiban = Ekuitas Pemilik

Saat aset meningkat, ekuitas pemilik meningkat. Jika kewajiban meningkat, ekuitas pemilik akan berkurang secara alami. Jika kewajiban terjadi untuk pembelian aset, maka ekuitas pemilik tidak terpengaruh. Ketika sebuah bisnis pertama kali dibuat, jumlah investasi pribadi pemilik terdaftar sebagai bagian moneter yang sama untuk aset dan ekuitas pemilik. Investasi aset dapat bervariasi tergantung pada bisnis. Beberapa contoh aset mungkin termasuk:

·         Cash

·         Inventaris

·         Peralatan

·         Bangunan

·         Tanah

·         Mebel

2.       The Income Statement and Profitability

Laporan laba rugi, juga dikenal sebagai laporan laba rugi (P&L), adalah laporan yang menunjukkan profitabilitas perusahaan. Pernyataan P&L adalah akumulasi dari akun buku besar umum (GL) yang memengaruhi profitabilitas.

Laporan laba rugi dibagi menjadi dua bagian.

·         laba kotor (penjualan - harga pokok penjualan) dan pendapatan lainnya.

·         expenses

Beban kemudian dikurangkan dari laba kotor (pendapatan), bersama dengan pendapatan lain untuk mendapatkan laba bersih sebelum pajak. Jika total pengeluaran melebihi total pendapatan, maka hasil akhirnya akan menjadi rugi bersih. Biaya biasanya dipisahkan oleh biaya variabel dan biaya tetap. Biaya variabel biasanya berfluktuasi dari bulan ke bulan biaya tetap cenderung tetap konstan.

3.          The Statement of Cash Flows – Cash Flow vs. Profits

Laporan arus kas, juga dikenal sebagai laporan arus kas, melaporkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan uang tunai. Laporan laba rugi mungkin menunjukkan bahwa perusahaan menguntungkan, namun profitabilitas dan arus kas tidak selalu bersamaan. Misalnya, jika sebuah bisnis memiliki sebagian besar pendapatannya dalam piutang dagang dengan tingkat turnover yang lambat, itu bisa berdampak buruk pada uang tunai. Untuk mendapatkan gambaran nyata tentang kinerja keuangan dan stabilitas perusahaan, penting untuk menganalisis ketiga laporan keuangan.

Small Business Sample Balance Sheet

·         ABC Auto Parts – Balance Sheet – January 2010

·         Current Assets

·         Cash $5,000

·         Accounts Receivable $20,000

·         Inventory $150,000

·         Supplies $2,000

·         Fixed Assets

·         Equipment $15,000

·         Land $10,000

·         Building $80,000

·         Total Assets $282,000

·         Liabilities

·         Accounts Payable $63,000

·         Salary Payable $12,000

·         Notes Payable $90,000

·         Taxes Payable $10,000

·         Total Liabilities $175,000

·         Owner’s Equity $107,000

·         Total Liabilities & Owners Equity $282,000

Income Statement-example

·         ABC Auto Parts Income Statement for January 2010

·         Counter Retail GP $9,000

·         Wholesale GP $15,000

·         Accessories GP $5,000

·         Purchase Discounts $1,000

·         Total Gross Profit $30,000

·         Payroll $11,000

·         Rent $2,000

·         Advertising $2,000

·         Insurance $1,000

·         Vehicle Maintenance $1,000

·         Utilities $1,000

·         Inventory Control $2,000

·         Total Expense $20,000

·         Net Profit Before Taxes $10,000 ($30,000 - $20,000)

Finansial Management:

Suatu proses yang memberi para pengusaha informasi keuangan yang relevan dalam format yang mudah dibaca tepat waktu; ini memungkinkan para pengusaha untuk mengetahui tidak hanya bagaimana bisnis mereka melakukan keuangan, tetapi juga mengapa mereka melakukan hal itu.

Basic Financial Statement

Laporan keuangan yang memberikan gambaran tentang potret keuangan bisnis, perkirakan nilainya pada tanggal tertentu; itu dibangun di atas persamaan akuntansi mendasar:

 Aset = Hutang + Ekuitas Pemilik

Membuat proyeksi financial statement:

Pro Forma Income Statement

1.  Net Sales 2 options:

     a)  Net Profit (Industry)=

            Net Profit Wanted/Net Sales 

                                    or

     b)  Net Sales=Sales Forecast

     Which one is Most Likely?  Optimistic?  Pessimistic?

     Tip:  Compute for Average Daily Sales

2.  Estimated Monthly Expenses

Pro Forma Balance Sheet-Liabilities

Accounts Payable (supplier financing)  

Short-term Notes Payable

Long-term Notes Payable

Ratio Analysis

Metode untuk mengungkapkan hubungan antara dua elemen akuntansi yang memungkinkan pemilik bisnis untuk menganalisis kinerja keuangan perusahaan mereka

1.        Ratio Likuiditas

a.       Current ratio

Current ratio = Aset / hutang

Standard 2: 1

Industri : 1.5 : 1

b.       Quick Ratio

Quick Ratio =(Current Assets-Inventory)/Current Liabilities

Standard: 1:1

Industri: 0.5:1

2.       Leverage Ratio

a.       Debt Ratio

Deb ratio = total Debt/ total asset

Standard: 1:1

Industri: 0.64:1

b.       Debt to Net worth ratio

Debt to Net worth ratio =Total Debt (Liabilities)/Tangible Net Worth

Standard: 2.2:1

Industri: 1.9:1

c.       Times Interest Earned Ratio

Times Interest Earned Ratio = EBIT/Total Interest Expense

Standard: 2.52:1

Industri: 2:1

3.       Operating Ratio

a.       Average Inventory Turnover Ratio

Average Inventory Turno ver Ratio = =Cost of Goods Sold/Average Inventory

Standard: 2.05 times/year

Industri: 4 times/year

b.       Average Collection Period Ratio

Average Collection Period Ratio = Days/Receivables Turnover Ratio

Standard = 50 days

Industri: 19 days

c.       Average Payable Period Ratio

Average Payable Period Ratio = 365/Payables turnover ratio

Standard: 59.3

Industri: 43 days

d.       Net Sales to Total Assets Ratio

Net Sales to Total Assets Ratio =Net Sales/Net Total Assets

Standard = 2.21:1

Industri: 2.7:1

4.      Profitability Ratio

a.       Net Profit on Sales Ratio

Net Profit on Sales Ratio = =Net Profit/Net Sales

Standard: 3.24%

Industri: 7.6%

b.       Net Profit to Assets Ratio

Net Profit to Assets Ratio = Net Profit/Total Assets

Standard: 7.15%

Industri: 5.5%

c.       Net Profit to Equity Ratio

Net profit to equity ratio =Net Profit/Owner’s Equity

Standard : 22.65%

Industri: 12.6%

Construction Project Cash Flow:

Curvas S

Kurva – S adalah suatu kurve yang disusun untuk menunjukkan hubungan antara nilai komulatif biaya atau jam-orang (man hours) yang telah digunakan atau persentase (%) penyelesaian pekerjaan terhadap waktu. Dengan demikian pada kurva–S dapat digambarkan kemajuan volume pekerjaan yang diselesaikan sepanjang berlangsungnya proyek atau pekerjaan dalam bagian dari proyek.

Cash Flow to the Contractor

Progress Payment - Aliran uang dari pemilik ke kontraktor. Perkiraan pekerjaan diselesaikan oleh kontraktor secara berkala dan (biasanya setiap bulan) dan diverifikasi oleh perwakilan pemilik. Evaluasi berdasarkan jenis kontrak

·         Lump Sum: Persentase total penyelesaian kontrak

·         Harga Satuan: Pengukuran lapangan aktual dari pekerjaan selesai

Contractor’s Financing

Biasanya bank memberikan batas kredit yang dapat digunakan kontraktor untuk membeli bahan, melakukan pembayaran, dan membayar biaya lain sambil menunggu penggantian dari pemilik. Bank mengenakan bunga atas saldo terutang (cerukan). Kebijakan yang baik adalah bagaimana meminimalkan bunga tersebut.

Overdraft tergantung dari:

·         Jumlah markup (atau laba) yang diterapkan dalam penawaran kontraktor

·         Jumlah Retainage ditahan oleh pemilik

·         Keterlambatan antara penagihan dan pembayaran oleh pemilik

Bank evaluation

·         Peminjam berisiko tinggi

·         Pinjaman hanya dijamin oleh beberapa inventaris material dan sebagian konstruksi selesai

·         Biaya suku bunga sangat tinggi pada pinjaman

Mobilization Advance Payment

Beberapa kontraktor mengimbangi persyaratan pinjaman bank dengan meminta bayaran di muka dari pemilik. Pengaruhnya pada profil cash flow adalah dapat meminimumkan overdraft. Namun kenyataan ini jarang ada owner yang mau membantu keuangan kontraktor seperti ini.

Beberapa pemilik mengeluarkan 20% dari pembayaran di muka pada awal terhadap jaminan bank yang diajukan oleh kontraktor Pembayaran uang muka dipulihkan dalam setiap pembayaran kemajuan pada tingkat 20%. Karena pemilik kurang berisiko daripada kontraktor, mereka dapat meminjam uang jangka pendek dengan tingkat bunga yang lebih rendah Mentransfer persyaratan pembiayaan sementara dari kontraktor ke pemilik. Penghematan biaya keseluruhan untuk pemilik dan kontraktor.

Comparison of Payment Schemes

Rate-of-return (ROR) analysis is helpful in comparing the economic value to a contractor of varying payment schemes

Examining the economic impact of;

·         varying retainage policies

·         delay in payment strategies

·         payment of mobilization

Evaluate the net present value between Revenue and Expenses