Sistem
Finansial Pada Industri Konstruksi
Finansial
manajemen adalah proses untuk memperoleh dan mengelola sumber daya keuangan
pada proyek, terutama pada penghasilan (revenue) dari sumber daya tersebut, dan
menganalisa atau updating arus kas (cash flow) untuk proyek konstruksi yang
lebih dari sekedar pengelolaan biaya.
Sistem
Finansial Manajemen Pada Industri Konstruksi
Finansial
manajemen ---> Suatu cara memanfaatkan resources finansial yang terdiri dari
aset bergerak dan aset tidak bergerak.
Aset
tidak bergerak : building, lahan
Aset
bergerak : Equipment. Aset bergerak lainnya yang bisa dipindah tangankan :
obligasi, saham.
Contoh
kasus: melakukan bid pada project besar, apa beberapa pertanyaan yang mesti di
kaji.
Apakah
cukup kemampuan finansialnya?, karena project besar, besar pula biaya bidnya.
Apakah
bisa perusahaan mendapat pinjaman?
Apakah
harus membayar subkontraktor?
Apakah
peralatan harus di beli, atau di sewa saja? Kalau membeli peralatan
konsekuensinya besar, dan bagaimana pendanaannya?. Kalau di sewa, di mana
supplier untuk menyewa alat ?
Berapa
profit, atau mark up nya dan overhead?
Mengapa
finansial management untuk industri konstruksi berbeda dengan finansial
management pada industri manufaktur?
·
Sistem
produksi pada industri konstruksi bersifat decentraliasi tergantung keberadaan
proyeknya dimana. Sedangkan manufaktur tergantung pabriknya ada dimana.
·
Payment
term, pembayaran berdasarkan progress. Sedangkan industri manufaktur menjual
barang jadi.
·
Heavy
use of subkontraktor: banyak bergantung pada subkonstraktor. Bahkan ada rencana
peraturan dari pemerintah bahwa semua project pemerintah harus di tangani
subkonstraktor. Artinya main kontraktor tidak dizinkan mengerjakan
sendiri. Maksud pemerintah agar, bisnis
subkontraktor di Indonesia menjadi hidup. Namun kebijakan ini pendekatannya
kurang pas, karena akan berdampak rendahnya margin yang di dapatkan
mainkontraktor, ada kemungkinan main kontraktor akan menekan harga pada
subkontraktor yang justru berdampak pada turunnya kualitas bangunan, dan
berdampak juga pada pemerintah selaku owner yang mana value yang diinginkan
dari bangunan tersebut tidak tercapai.
Tugas-tugas
Construction Manajement
1.
Melakukan
Accounting
2.
Mengelola
Cost dan Profit
3.
Mengelola
Aliran Tunai
4.
Mengambil
keputusan pada level project maupun perusahaan
Accounting
for Financial Resource:
·
Memastikan
biaya-biaya project maupun general overhead, terpantau secara akurat melalui
sistem pembukuan yang benar
·
Memastikan
bahwa sistem untuk pembukuan proyek sudah di set up dengan benar dan berfungsi
dengan baik
·
Membuat
proyeksi kebutuhan-kebutuhan, paling tidak sampai project selesai.
·
Memastikan
bahwa anggaran yang sudah disediakan tapi belum ditagihkan, meski belum di
tagih tapi sudah masuk dalam perkiraan ke depan. Karena sebagai kontraktor,
kebanyakan membeli supply, tergantung bagaimana perjanjian (unbilled)
·
Memastikan
setiap project apakah under or over billed.
·
Memastikan
finansial statement dibuat terutama pada level perusahaan. Mereview finansial
statement bahwa finansial structur atau
struktur keuangan dari perusahana itu sesuai dengan the rest of
industry. Harus bisa juga mengantisipasi krisis-krisis finansial apa saja yang
mungkin muncul. Karena suatu project bisa saja mandek karena cashflow tidak
terpantau.
Managing Cost and Profit
Fungsi
dari mengatur biaya dan keuntungan adalah:
·
Mengontrol
project dan profitability perusahaan. Mengontrol apakah pengeluaran yang
terjadi masih profitable atau tidak.
·
Setting
markup burden
·
Melacak
dan mengembangkan overhead budget
·
Setting
minimum profit margin. Karena ini merupakan suatu strategi. Ada sebagian yang
memasang sedikit profit saja untuk menjaga hubungan jangka panjang dengan
clientnya agar di dapatkan repeat order
·
Analyzing
profitability : menganalisis masing-masing bidang.
·
Monitoring
profitability. Untuk proyek-proyek pemerintah memiliki profitability yang sudah
di tentukan, jadi tidak dapat mendapat profit besar.
Mengelola Aliran Tunai
Alirah
tunai adalah penggambaran jumlah cash masuk (penerimaan kas) dan jumlah cash
keluar (pengeluaran kas) dalam suau periode tertentu. Cash flow adalah arus kas
yang masuk dan arus yang keluar perusahaan.. Cash flow terdiri atas anggaran
kas masuk (cash in) dan anggaran kas keluar (cash out). Cash in adalah semua
penerimaan kontraktor berupa uang muka, angsuran pembayaran dan pembayaran
jaminan pemeliharaan. Cash out adalah pengeluaran yang harus dilakukan oleh
kontraktor seperti biaya material, upah tenaga kerja, peralatan, overhead, dan
lain-lain. Pada perhitungan cash flow, penerimaan-penerimaan tunai yang terus
bertambah bertanda positif, sedangkan pembayaran-pembayaran tunai yang terus
meningkat bertanda negatif sehingga rumus dasarnya adalah sebagai berikut:
CASHFLOW=
CASH IN – CASH OUT
Cash
Flow dapat digambarkan sebagai suatu prediksi pembayaran. Cash flow proyek yang
baik adalah cash flow yang dapat mendanai pembiayaan proyek secara mandiri dan
dapat menjaga arus dananya agar tidak menghasilkan saldo yang negatif.
Fungsi
mengelola Aliran Tunai Adalah
·
Memanfaatkan
in-house labor dan subcontractor cash available.
·
Memastikan
perusahaan memiliki uang cash yang cukup untuk project yang di tangani. Di saat
tender perusahaan juga mesti menyampaikan sisa kekayaan, karena hal ini menjadi
pertimbangan dalam prakualifikasi oleh pemilik proyek.
·
Menyiapkan
proyeksi pajak penghasilan.
·
Mengupdate
aliran tahunan atau Rencana Kerja Perusahaan tahunan
·
Menyusun
pendanaan untuk memenuhi kebutuhan perusahaan misal dengan pinjaman atau
menjual saham perusahaan.
Membuat Keputusan
Finansial
·
Memutuskan
peralatan apa yang mesti di beli perusahaan.
·
Memutuskkan
investasi dimana dari resource yang terbatas ini, ingin invest yang mana saja.
Jika
melihat secara system (pendekatan secara
system):
Input
|
Process
|
Output
|
·
Strategic
plan dan informasi finansial dan ekonomi. Rencana jangka perusahaan.
·
Informasi
internal funding: Short term (1 tahun), Medium term (3 tahun), Long term
·
External
funding:
Dari
Bank, dan produk keuangan lainnya.
·
Current
activities (kegiatan yang sedang berjalan)
|
·
Menetapkan
prioritas
·
Evaluasi
kebutuhan
Dan penggunaan
·
Mencari
dukungan keuangan ex: Bank A, Bank B, Bank C, menjual saham.
·
Alternatif
ini mesti di negosiasikan
·
Alokasikan
dana yang terkumpul
|
Kinerja
finansial di perusahaan. Diukur dari:
·
Berapa
utang, cash, aset
·
Profit
target apa tercapai atau tidak
·
Budget
and alocation
|
Tujuan
Sistem Finansial
Menjamin
bahwa jumlah “finance” yang dibutuhkan dalam bentuk dan campuran (mix) yang
memadai tersedia pada saat dibutuhkan untuk menghasilkan operasi organisasi
yang paling efisien dan mampu mengendalikan pemanfaatannya untuk menjamin
efektifitasnya
Hubungan upaya
mengurangi risiko dengan marginal profit
Pengurangan
resiko, misal menggunakan asuransi atau subkon. Semakin besar tingkat pengurangan
resiko, marginal benefit makin sedikit. Titik optimum berada pa perpotongan
marginal benefit dan marginal cost.
Skema
Selalu
ada periode cashflow negatif. Jika mendanai dengan medium long term finance,
beban perusahaan tidak begitu besar. Tapi pakai short term finance akan lebih
besar. Harapannya di akhir periode sudah bisa tercover.
Finansial Modelling
Financial
Modeling merupakan keahlian merumuskan permasalahan bisnis yang kompleks
menjadi suatu gambaran yang terukur, fleksibel, dan komprehensif. Keahlian ini
terwujud dalam kemampuan menyusun model keuangan yang bisa menyesuaikan dengan
ketidakpastian variable-variabel ekonomi dan bisnis.
Bentuk
finansial Modelling yang secara umum sering digunakan adalah:
Pengusaha
mendapatkan pinjaman dan penjualan aset untuk memulai bisnis, sehingga
perusahaan memiliki cash. Cash di bayarkan untuk membayar raw material, membayar
utang dang menghasilkan barang berupa stock, WIP, stock. Produk tersebut dijual
dan di dapatkan uang cash, uang cash tersebut di bayarkan untuk pembayaran
hutang, ada juga untuk melakukan invest.
Sedangkan
di Industri konstruksi skema modelling yang digunakan adalah:
Pemilik
usaha meletakan modal baik dari sumber keuangannya sendiri atau meminjam dari
bank, atau menjual saham sehingga menghasilkan berupa cash, uang tersebut
digunakan untuk membeli aset berupa alat-alat, membeli material, dan membayar
upah ataupun ongkos, membayar subkon dan supplier, untuk membuat bangunan.
Mesin, material digunakan untuk melakukan produksi, sehingga terjadi progress
konstruksi. Pada konteks konstruksi tidak ada istilah stock. Ketika proyek
mencapai prestasi kerja tertentu misal 20%, kontraktor mengclaim capaian
kerjanya ke pada owner, owner mengecek progress tersebut dan melakukan
pembayaran. Lalu uang tersebut masuk lagi ke dana tersedia digunakan untuk
membayar cicilan tagihan pada bank, sebagai untuk membayar pajak, sebagian di
berikan kepada pemilik sebagai dividen dan sebagian di invest, sebagiannya
dipakai kembali untuk melakukan siklus produksi, membayar upah, membeli
material, membayar subkon dsb, hingga proyek selesai pada progress 100% dan di
bayar 100%. Peralatan yang mengalami depresiasi ada yang mesti dirawat dan di
ganti.
General
Accounting
General
Ledger: pencatatan dari akuntansi-akuntansi dari suatu urusan secara prinsip
“double enty bookeeping”. Mencatat uang masuk dari mana uangnya, dan uang
keluar untuk apa uangnya di keluarkan.
Yang
masuk kedalam account itu baik itu curent asset (uang tunai), fix asset (tidak
bisa, langsung dijadikan uang, contoh gedung), hutang, revenue, expense
----> konsekuensi nya gain (revenue – expense)
Accounting
General Ledger Chart of Accounts
The
separate accounts that are posted in journals are known as the general ledger
(GL) chart of accounts
The
GL accounts usually have 5 main categories.
·
Assets
·
Liabilities
·
Equity
·
Income
·
Expense
Within
each main category, there are sub accounts. As an example, the sub accounts for
assets might consist of:
·
Cash
·
Inventory
·
Equipment
·
Accounts
Receivable
·
Furniture
·
Vehicles
Fungsi dan Tipe Jurnal
Accounting
Jurnal
akuntansi digunakan sebagai potret transaksi keuangan bisnis.
Tipe
jurnal dan fungsinya.:
Jurnal
Penjualan - digunakan untuk mencatat semua aktivitas penjualan untuk bisnis.
Biasanya posting jurnal penjualan diambil dari faktur yang ditulis untuk
penjualan pelanggan.
Purchase
Journal - digunakan untuk pembelian yang dilakukan dari vendor dan pemasok dengan
persyaratan kredit terbuka. Biasanya jurnal pembelian diambil dari faktur
vendor dan pemasok. Pembelian diposting dengan kredit (kenaikan) ke hutang dan
debit ke aset atau biaya.
Jurnal
Penerimaan Kas - digunakan untuk semua uang yang diambil. Kas biasanya didebit
(bertambah) dan akun lain seperti piutang biasanya dikreditkan.
Jurnal
Pencairan Tunai - atau check register digunakan untuk berbagai pembayaran. Uang
tunai dikreditkan (dikurangi) dan akun lain seperti utang didebit, meskipun ada
beberapa pengecualian terhadap aturan tersebut.
General
Journal - digunakan untuk transaksi lain-lain yang tidak ditanggung oleh jurnal
lain. Jurnal umum lebih umum digunakan untuk penyesuaian akhir bulan
Financial
Statement
Laporan
keuangan memungkinkan bisnis untuk berhenti tepat waktu dan mengambil potretdari
seberapa baik kinerja perusahaan. Laporan kinerja perusahaan ini biasanya
diselesaikan dalam beberapa hari setelah akhir setiap bulan. Setiap laporan
keuangan menunjukkan berbagai aspek operasi perusahaan. Bersama-sama, ketiga
pernyataan penting ini membantu wirausahawan membuat keputusan penting untuk
kesehatan keuangan bisnis.
Ada
3 macam finansial statement. Ketiga statement ini membantu pengusaha mengecheck
kesehatan finansial dari suatu usaha.
1.
Balance
Sheet --> meggambarkan potret finansial perusahaan saat itu.
Neraca
adalah laporan keuangan yang melaporkan kekayaan bersih perusahaan atau ekuitas
pemilik. Untuk perusahaan publik yang lebih besar, ini juga menunjukkan ekuitas
pemegang saham.
Neraca
dibagi menjadi dua bagian dan setiap bagian harus menyeimbangkan:
aset
bisnis dan kewajiban dan ekuitas pemilik. Rumus berikut adalah contoh sederhana
tentang apa yang membentuk neraca.
Aset
- Kewajiban = Ekuitas Pemilik
Saat
aset meningkat, ekuitas pemilik meningkat. Jika kewajiban meningkat, ekuitas
pemilik akan berkurang secara alami. Jika kewajiban terjadi untuk pembelian
aset, maka ekuitas pemilik tidak terpengaruh. Ketika sebuah bisnis pertama kali
dibuat, jumlah investasi pribadi pemilik terdaftar sebagai bagian moneter yang
sama untuk aset dan ekuitas pemilik. Investasi aset dapat bervariasi tergantung
pada bisnis. Beberapa contoh aset mungkin termasuk:
·
Cash
·
Inventaris
·
Peralatan
·
Bangunan
·
Tanah
·
Mebel
2.
The
Income Statement and Profitability
Laporan laba rugi, juga
dikenal sebagai laporan laba rugi (P&L), adalah laporan yang menunjukkan
profitabilitas perusahaan. Pernyataan P&L adalah akumulasi dari akun buku
besar umum (GL) yang memengaruhi profitabilitas.
Laporan laba rugi dibagi
menjadi dua bagian.
·
laba
kotor (penjualan - harga pokok penjualan) dan pendapatan lainnya.
·
expenses
Beban kemudian dikurangkan
dari laba kotor (pendapatan), bersama dengan pendapatan lain untuk mendapatkan
laba bersih sebelum pajak. Jika total pengeluaran melebihi total pendapatan,
maka hasil akhirnya akan menjadi rugi bersih. Biaya biasanya dipisahkan oleh biaya
variabel dan biaya tetap. Biaya variabel biasanya berfluktuasi dari bulan ke
bulan biaya tetap cenderung tetap konstan.
3.
The
Statement of Cash Flows – Cash Flow vs. Profits
Laporan
arus kas, juga dikenal sebagai laporan arus kas, melaporkan kemampuan
perusahaan untuk menghasilkan uang tunai. Laporan laba rugi mungkin menunjukkan
bahwa perusahaan menguntungkan, namun profitabilitas dan arus kas tidak selalu
bersamaan. Misalnya, jika sebuah bisnis memiliki sebagian besar pendapatannya
dalam piutang dagang dengan tingkat turnover yang lambat, itu bisa berdampak
buruk pada uang tunai. Untuk mendapatkan gambaran nyata tentang kinerja
keuangan dan stabilitas perusahaan, penting untuk menganalisis ketiga laporan
keuangan.
Small
Business Sample Balance Sheet
·
ABC
Auto Parts – Balance Sheet – January 2010
·
Current
Assets
·
Cash
$5,000
·
Accounts
Receivable $20,000
·
Inventory
$150,000
·
Supplies
$2,000
·
Fixed
Assets
·
Equipment
$15,000
·
Land
$10,000
·
Building
$80,000
·
Total
Assets $282,000
·
Liabilities
·
Accounts
Payable $63,000
·
Salary
Payable $12,000
·
Notes
Payable $90,000
·
Taxes
Payable $10,000
·
Total
Liabilities $175,000
·
Owner’s
Equity $107,000
·
Total
Liabilities & Owners Equity $282,000
Income
Statement-example
·
ABC
Auto Parts Income Statement for January 2010
·
Counter
Retail GP $9,000
·
Wholesale
GP $15,000
·
Accessories
GP $5,000
·
Purchase
Discounts $1,000
·
Total
Gross Profit $30,000
·
Payroll
$11,000
·
Rent
$2,000
·
Advertising
$2,000
·
Insurance
$1,000
·
Vehicle
Maintenance $1,000
·
Utilities
$1,000
·
Inventory
Control $2,000
·
Total
Expense $20,000
·
Net
Profit Before Taxes $10,000 ($30,000 - $20,000)
Finansial Management:
Suatu
proses yang memberi para pengusaha informasi keuangan yang relevan dalam format
yang mudah dibaca tepat waktu; ini memungkinkan para pengusaha untuk mengetahui
tidak hanya bagaimana bisnis mereka melakukan keuangan, tetapi juga mengapa
mereka melakukan hal itu.
Basic
Financial Statement
Laporan
keuangan yang memberikan gambaran tentang potret keuangan bisnis, perkirakan
nilainya pada tanggal tertentu; itu dibangun di atas persamaan akuntansi
mendasar:
Aset
= Hutang + Ekuitas Pemilik
Membuat
proyeksi financial statement:
Pro
Forma Income Statement
1. Net Sales 2 options:
a)
Net Profit (Industry)=
Net Profit Wanted/Net Sales
or
b)
Net Sales=Sales Forecast
Which one is Most Likely? Optimistic?
Pessimistic?
Tip:
Compute for Average Daily Sales
2. Estimated Monthly Expenses
Pro
Forma Balance Sheet-Liabilities
Accounts
Payable (supplier financing)
Short-term
Notes Payable
Long-term
Notes Payable
Ratio
Analysis
Metode
untuk mengungkapkan hubungan antara dua elemen akuntansi yang memungkinkan
pemilik bisnis untuk menganalisis kinerja keuangan perusahaan mereka
1.
Ratio
Likuiditas
a.
Current
ratio
Current
ratio = Aset / hutang
Standard
2: 1
Industri
: 1.5 : 1
b.
Quick
Ratio
Quick
Ratio =(Current Assets-Inventory)/Current Liabilities
Standard:
1:1
Industri:
0.5:1
2.
Leverage
Ratio
a.
Debt
Ratio
Deb
ratio = total Debt/ total asset
Standard:
1:1
Industri:
0.64:1
b.
Debt
to Net worth ratio
Debt
to Net worth ratio =Total Debt (Liabilities)/Tangible Net Worth
Standard:
2.2:1
Industri:
1.9:1
c.
Times
Interest Earned Ratio
Times
Interest Earned Ratio = EBIT/Total Interest Expense
Standard:
2.52:1
Industri:
2:1
3.
Operating
Ratio
a.
Average
Inventory Turnover Ratio
Average
Inventory Turno ver Ratio = =Cost of Goods Sold/Average Inventory
Standard:
2.05 times/year
Industri:
4 times/year
b.
Average
Collection Period Ratio
Average
Collection Period Ratio = Days/Receivables Turnover Ratio
Standard
= 50 days
Industri:
19 days
c.
Average
Payable Period Ratio
Average
Payable Period Ratio = 365/Payables turnover ratio
Standard:
59.3
Industri:
43 days
d.
Net
Sales to Total Assets Ratio
Net
Sales to Total Assets Ratio =Net Sales/Net Total Assets
Standard
= 2.21:1
Industri:
2.7:1
4.
Profitability
Ratio
a.
Net
Profit on Sales Ratio
Net
Profit on Sales Ratio = =Net Profit/Net Sales
Standard:
3.24%
Industri:
7.6%
b.
Net
Profit to Assets Ratio
Net
Profit to Assets Ratio = Net Profit/Total Assets
Standard:
7.15%
Industri:
5.5%
c.
Net
Profit to Equity Ratio
Net
profit to equity ratio =Net Profit/Owner’s Equity
Standard
: 22.65%
Industri:
12.6%
Construction
Project Cash Flow:
Curvas S
Kurva
– S adalah suatu kurve yang disusun untuk menunjukkan hubungan antara nilai
komulatif biaya atau jam-orang (man hours) yang telah digunakan atau persentase
(%) penyelesaian pekerjaan terhadap waktu. Dengan demikian pada kurva–S dapat
digambarkan kemajuan volume pekerjaan yang diselesaikan sepanjang
berlangsungnya proyek atau pekerjaan dalam bagian dari proyek.
Cash Flow
to the Contractor
Progress
Payment - Aliran uang dari pemilik ke kontraktor. Perkiraan pekerjaan
diselesaikan oleh kontraktor secara berkala dan (biasanya setiap bulan) dan
diverifikasi oleh perwakilan pemilik. Evaluasi berdasarkan jenis kontrak
·
Lump
Sum: Persentase total penyelesaian kontrak
·
Harga
Satuan: Pengukuran lapangan aktual dari pekerjaan selesai
Contractor’s
Financing
Biasanya
bank memberikan batas kredit yang dapat digunakan kontraktor untuk membeli
bahan, melakukan pembayaran, dan membayar biaya lain sambil menunggu
penggantian dari pemilik. Bank mengenakan bunga atas saldo terutang (cerukan). Kebijakan
yang baik adalah bagaimana meminimalkan bunga tersebut.
Overdraft
tergantung dari:
·
Jumlah
markup (atau laba) yang diterapkan dalam penawaran kontraktor
·
Jumlah
Retainage ditahan oleh pemilik
·
Keterlambatan
antara penagihan dan pembayaran oleh pemilik
Bank
evaluation
·
Peminjam
berisiko tinggi
·
Pinjaman
hanya dijamin oleh beberapa inventaris material dan sebagian konstruksi selesai
·
Biaya
suku bunga sangat tinggi pada pinjaman
Mobilization
Advance Payment
Beberapa
kontraktor mengimbangi persyaratan pinjaman bank dengan meminta bayaran di muka
dari pemilik. Pengaruhnya pada profil cash flow adalah dapat meminimumkan
overdraft. Namun kenyataan ini jarang ada owner yang mau membantu keuangan
kontraktor seperti ini.
Beberapa
pemilik mengeluarkan 20% dari pembayaran di muka pada awal terhadap jaminan bank
yang diajukan oleh kontraktor Pembayaran uang muka dipulihkan dalam setiap
pembayaran kemajuan pada tingkat 20%. Karena pemilik kurang berisiko daripada
kontraktor, mereka dapat meminjam uang jangka pendek dengan tingkat bunga yang
lebih rendah Mentransfer persyaratan pembiayaan sementara dari kontraktor ke
pemilik. Penghematan biaya keseluruhan untuk pemilik dan kontraktor.
Comparison
of Payment Schemes
Rate-of-return
(ROR) analysis is helpful in comparing the economic value to a contractor of
varying payment schemes
Examining
the economic impact of;
·
varying
retainage policies
·
delay
in payment strategies
·
payment
of mobilization
Evaluate
the net present value between Revenue and Expenses
No comments:
Post a Comment